DUBAI, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất – Nhu cầu về bất động sản tại thủ đô thương mại hào nhoáng Dubai của Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất đã đạt mức cao kỷ lục trong hai tháng đầu năm 2023, công ty dịch vụ bất động sản CBRE tiết lộ trong một báo cáo được công bố hôm thứ Năm.
Chỉ riêng trong tháng 2, thị trường nhà ở của Dubai đã chứng kiến 8.515 giao dịch – tăng 43,9% so với năm trước. Tháng 1 và tháng 2 cùng nhau đạt tổng cộng 17.741 giao dịch nhà ở.
Ngoài thị trường bất động sản, sự bùng nổ kinh tế của Dubai thể hiện rõ trong cuộc sống hàng ngày.
Mỗi tuần, một nhà hàng cao cấp mới dường như xuất hiện ở tiểu vương quốc sa mạc, nơi đã biến từ một làng chài nhỏ thành một đô thị siêu hiện đại, nhộn nhịp chỉ trong vài thập kỷ qua. Các quán bar ở trung tâm thành phố đông đúc nhất vào các buổi tối. Cơ quan Giao thông và Đường bộ của thành phố gần đây đã báo cáo về lượng giao thông đường bộ và sử dụng phương tiện giao thông công cộng kỷ lục trong năm ngoái. Cư dân thường phàn nàn rằng gọi taxi vào bất kỳ buổi tối nào trong tuần — thậm chí là tối thứ Hai — mất nhiều thời gian hơn bao giờ hết.
Nhưng trong khi một số cư dân Dubai – khoảng 90% trong số họ là người nước ngoài – cảm thấy khó khăn khi đặt một chuyến đi hoặc một bàn ăn ở nhà hàng, thì chính việc giá thuê tăng đột ngột và thường là cực đoan đang ảnh hưởng nặng nề nhất đến nhiều người trong số họ.
“Mức tăng 60%”, một nhà tư vấn có trụ sở tại Dubai nói với CNBC khi được hỏi về việc tiền thuê nhà của họ đã tăng bao nhiêu so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà tư vấn, người đang sống ở khu tài chính cao cấp của Dubai, DIFC, đã quyết định chuyển chỗ ở thay vì trả tiền thuê nhà mới. Một số cư dân DIFC khác cho biết chủ nhà yêu cầu tăng tiền thuê từ 50% trở lên, và kết quả là nhiều người trong số họ đã thu hẹp quy mô hoặc chuyển đến những khu vực ít tốn kém hơn.
Bộ Đất đai của Dubai có một cơ quan gọi là RERA, Cơ quan Quản lý Bất động sản, quy định rằng chủ nhà không thể yêu cầu tăng tiền thuê vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định dựa trên giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Nhưng DIFC hoạt động với tư cách pháp nhân của chính mình, không bị ràng buộc bởi các quy tắc RERA.
“Về cơ bản, DIFC là miền Tây hoang dã hoang dã,” nhà tư vấn cho biết, yêu cầu không được nêu tên do những hạn chế về chuyên môn. “Không có sự kiểm soát nào cả.” Cơ quan DIFC đã không trả lời yêu cầu bình luận của CNBC.
Tuy nhiên, ngay cả bên ngoài DIFC, giá thuê và giá bán đang tăng vọt.
“Không có đủ tài sản; Nazli Acar, một đại lý bán và cho thuê tại D&B Properties, cho biết Bộ Đất đai Dubai đã ghi nhận mức khả dụng là 8%, mức thấp nhất kể từ năm 2008. “Các chủ sở hữu tài sản nhận thức được điều này, do đó tại sao họ tiếp tục tăng giá cho thuê. Và tin tôi đi, có những người sẵn sàng trả giá.”
Và các chủ nhà đang tìm cách lách các quy tắc của RERA, đẩy những người thuê nhà ra ngoài bằng cách tuyên bố rằng họ sẽ tự dọn đến ở hoặc bán căn nhà đó, sau đó cho một người thuê mới toanh thuê thay vì người mà họ tính tiền thuê cao hơn nhiều so với giới hạn của RERA. Các nhà môi giới cho biết, hành vi này là bất hợp pháp, nhưng vẫn xảy ra thường xuyên vì nhiều người thuê nhà không biết các quyền của họ.
Acar đã mô tả giá thuê đã tăng gấp đôi như thế nào ở các khu vực lân cận khác nhau của Dubai từ năm 2021 đến nay. Giá bất động sản cũng vậy — CBRE cho biết giá bán tăng trung bình 11,5% trong năm tính đến tháng 2 năm 2023.
Nhưng nhiều người bán đã thấy lợi nhuận lớn hơn nhiều. Một người nước ngoài ở Dubai yêu cầu giấu tên vì lý do nghề nghiệp đã mua một bất động sản dân cư với giá khoảng 4 triệu dirham UAE (1,09 triệu đô la Mỹ) vào đầu năm 2021, cải tạo và trang trí lại nó, và trong năm đó đã bán nó với giá gấp đôi.
Môi trường hiện tại là ngày và đêm so với đầu năm 2020.
Mười một trước khi đại dịch coronavirus xảy ra, lĩnh vực bất động sản của Dubai đã giảm khoảng 25% trong năm năm trước đó, phần lớn là do thị trường cung vượt cầu. Khi thị trường chạm đáy vào mùa xuân năm đó, người mua đã chộp lấy những bất động sản giá rẻ, cải tạo chúng và bắt đầu cho người thuê và du khách thuê khi Dubai mở cửa cho khách du lịch và nhà đầu tư trong khi phần lớn thế giới vẫn bị phong tỏa.
Trong vòng khoảng 18 tháng, lĩnh vực này đã phục hồi mạnh mẽ.
Thị trường cho thuê là ‘bonkers’
Giống như nhiều chủ sở hữu bất động sản đang tận dụng lợi thế của thị trường ngày nay để bán hàng sinh lợi, các chủ nhà biết rằng khi ngày càng có nhiều người đổ về Dubai, sẽ tiếp tục có những người sẵn sàng trả mức giá thuê cao cho họ.
“Tôi sẽ bắt đầu với từ bonkers. Ricardo Scala, nhà môi giới bất động sản cao cấp có trụ sở tại Dubai và là người sáng lập Ricardo Scala Estates, nói với CNBC. “Trong một năm rưỡi vừa qua, giá đã tăng gấp đôi và gấp ba.”
Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm tính đến tháng 2 năm 2023, giá thuê trung bình ở Dubai tăng 27,7%.
Palm Jumeirah nổi tiếng của Dubai, quần đảo nhân tạo được thiết kế trông giống như một cây cọ, là nơi yêu thích của những người thuê nhà giàu có và những người mua đang tìm kiếm bãi biển riêng của họ và có giá thuê cao nhất ở Dubai. Giá thuê căn hộ và biệt thự trung bình hàng năm ở đó lần lượt đạt 260.467 dirham (70.920 USD) và 1.017.614 dirham (277.079 USD) vào tháng Hai.
Nhà đầu tư Nga
Tại thời điểm này, ai cũng biết rằng một tỷ lệ đáng kể các giao dịch bất động sản năm ngoái đến từ người Nga . Đi dạo quanh khu vực Dubai Marina hoặc Jumeirah Beach Road nổi tiếng và gần như không thể không nghe thấy tiếng Nga được nói.
Acar cho biết: “Do chiến tranh giữa Nga và Ukraine, chúng tôi đã có một lượng lớn khách hàng Nga. “Vào cuối quý 3 năm 2022, họ là quốc gia có giao dịch cao nhất. Một lần nữa, chủ sở hữu nhận thức được điều này và do đó tận dụng số liệu thống kê đó.”
Scala cho biết cũng có sự gia tăng đáng kể về lượng người mua từ Đức, Thụy Sĩ, Ý và Vương quốc Anh.
Chính sách mở cửa kinh doanh cho tất cả các quốc tịch của UAE – bao gồm cả những người đến từ Israel, những người không thể vào một số quốc gia Hồi giáo và từ Nga, quốc gia bị phương Tây trừng phạt nặng nề – đã được đền đáp, cũng như sự cởi mở và tính bình thường tương đối của Dubai trong hầu hết thời gian. đại dịch Covid-19.
Nhiều cải cách kinh tế và xã hội tự do hóa của đất nước trong vài năm qua, chẳng hạn như thị thực làm việc từ xa và cho phép 100% sở hữu nước ngoài đối với một số doanh nghiệp, cũng đã thu hút cư dân và công ty mới.
Dubai ‘biết chính xác mình đang làm gì’
“Tôi nghĩ Dubai với tư cách là một chính phủ biết chính xác những gì họ đang làm,” Scala nói. “Tôi nghĩ họ rất, rất thông minh với kế hoạch trò chơi của mình. Nếu bạn nghĩ về nó, từ một mức độ rất đơn giản, bất cứ khi nào có điều gì đó xảy ra ở bất cứ đâu trên thế giới, một số loại xung đột hoặc vấn đề, tôi có thể đảm bảo khá nhiều trong vòng 14 ngày, Dubai sẽ công bố một số hình thức khuyến khích cho phép nhiều người hơn đến Dubai .”
Trong khi đó, không ai mong đợi giá bất động sản sẽ sớm giảm xuống.
Scala tin rằng giá sẽ ổn định trong thời gian hiện tại, ở mức hiện tại. “Tôi cùng với các đồng nghiệp trong ngành đang thấy khó khăn để xem làm thế nào giá sẽ giảm nhiều như vậy ngay bây giờ, khi chỉ có những người ngoài kia trả giá. Điều chúng tôi không muốn xảy ra,” anh ấy nói thêm, “là họ tiếp tục đi lên ngày càng nhiều hơn.”
Hussain Sajwani, người sáng lập công ty phát triển bất động sản lớn của Tiểu vương quốc Damac, đang lạc quan về Dubai và nhận thấy thị trường tiếp tục tăng.
“Dubai đang trở nên đắt đỏ và sẽ còn đắt hơn nữa, đó là một thực tế của cuộc sống,” Sajwani nói với CNBC vào tháng Giêng. Ông nói: “Bởi vì bạn có rất nhiều người giàu có trong các tập đoàn lớn, nhu cầu tăng lên và họ có đủ khả năng trả giá cao hơn.
Tuy nhiên, khi được hỏi liệu mọi người có bị định giá ra khỏi thành phố hay không, anh ấy trả lời: “Không, tôi không nghĩ vậy.”
Một số người thuê nhà của thành phố có thể không đồng ý.